Para muitos brasileiros, adquirir a casa própria é um dos maiores sonhos. E, para a maioria, o financiamento imobiliário se apresenta como a forma mais viável de concretizá-lo. Hoje em dia, existem diversas opções para financiar um imóvel, sendo o financiamento bancário a principal delas.
No entanto, imprevistos financeiros podem ocorrer, e o pagamento das parcelas do financiamento pode ficar comprometido. Desse modo, quando isso acontece, o atraso nos pagamentos costuma levar o banco a iniciar um processo de cobrança, que muitas vezes culmina no leilão do imóvel para reaver os valores devidos.
Nesse momento, é comum surgir o desespero. O sonho da casa própria se transforma em um verdadeiro pesadelo, com o risco de perder todo o investimento feito de forma repentina.
Mas calma, há soluções! Neste artigo, vamos mostrar como você pode enfrentar essa situação, proteger o seu investimento e garantir a continuidade da posse do seu imóvel.
Contextualizando o leilão de imóveis financiados
Entendendo o leilão de imóveis: o que é e como funciona
O leilão de um imóvel, em essência, é a venda da propriedade para o maior lance, como comumente vemos em filmes. No entanto, na prática, esses leilões geralmente ocorrem de forma eletrônica, como os promovidos pela Caixa Econômica Federal. Quando há inadimplência no pagamento do financiamento, o processo de leilão segue as diretrizes da Lei Federal n. 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis.
Nesse sentido, a alienação fiduciária ocorre quando o devedor oferece o imóvel (casa ou apartamento) como garantia ao credor — geralmente um banco — para obter um financiamento. Desse modo, durante o período do financiamento, o credor mantém a propriedade do imóvel, que permanece “alienado”, até que o devedor quite o pagamento total. Apenas após a quitação, o comprador adquire tanto a posse quanto a propriedade plena do bem.
Assim, agora que você entende o que é um leilão de imóveis e qual é a legislação que regulamenta esse processo, vamos explorar como a falta de pagamento do financiamento pode resultar na realização de um leilão.
Como o atraso no pagamento leva ao leilão? Entenda o processo de leilão extrajudicial de imóveis e saiba como proteger seus direitos
Assim como ocorre com qualquer dívida, a inadimplência em um financiamento imobiliário acontece quando uma das partes deixa de cumprir suas obrigações. No caso específico do financiamento de imóveis, a falta de pagamento das parcelas dentro do prazo estipulado no contrato dá ao credor o direito de iniciar o processo de leilão extrajudicial da propriedade. Essa possibilidade, geralmente, já está prevista no próprio contrato assinado.
Os credores, principalmente os bancos, não precisam recorrer ao Poder Judiciário para leiloar o imóvel. Eles realizam todo o processo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, seguindo os direitos previstos para o credor.
No entanto, é importante ressaltar que os bancos normalmente não iniciam esse procedimento apenas por uma ou duas prestações em atraso. O credor costuma iniciar o processo de leilão após um número maior de parcelas vencidas, pois se trata de uma ação onerosa exige o cumprimento de diversas exigências legais.
Por isso, quem financia um imóvel deve ficar atento às disposições da legislação brasileira. Se o imóvel for para leilão, o devedor pode tomar medidas para suspender a venda e manter a posse da propriedade
A seguir, vamos explicar os seus direitos e como você pode garantir a permanência no seu imóvel.
Saiba seus direitos em caso de leilão
Embora o credor não precise recorrer à justiça para realizar o leilão de um imóvel, isso não significa que ele esteja isento de cumprir determinadas obrigações. Essas obrigações são, em muitos casos, direitos assegurados ao proprietário do imóvel. A seguir, listamos algumas dessas obrigações:
- Direito de ser notificado para quitação da dívida: O proprietário deve ser notificado pelo credor antes que o imóvel seja leiloado. Ao receber essa notificação, o devedor pode quitar as parcelas vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, no prazo de até 15 dias, para evitar o leilão.
- Direito de pagar as parcelas em atraso: O devedor pode quitar as parcelas vencidas para evitar que o credor leve o imóvel a leilão.
- Direito de ser informado sobre o leilão: O credor deve notificar o proprietário com antecedência sobre a data, o horário e o local do leilão
- Direito de realizar a recompra do imóvel: Mesmo que o imóvel já esteja em leilão, o devedor tem o direito de recomprá-lo, quitando as dívidas pendentes.
- Direito à renegociação da dívida: Em caso de dificuldades financeiras, o devedor pode negociar com o credor uma alteração nas condições de pagamento das parcelas.
- Direito à devolução do saldo remanescente: Se o leilão do imóvel resultar em um valor superior ao da dívida, o credor deve repassar ao devedor o saldo remanescente após o pagamento da dívida.
Portanto, como você pode perceber, quem financia um imóvel tem vários direitos garantidos por lei. A seguir, vamos explicar como, com base nesses direitos, você pode tentar suspender o leilão do seu imóvel.
Como posso suspender o Leilão do meu imóvel?
Quando o proprietário toma conhecimento do leilão de seu imóvel, ele pode solicitar a suspensão se o credor não cumprir alguns requisitos legais. No entanto, é importante lembrar que o prazo é curto — o devedor geralmente tem até 15 dias para protocolar a ação judicial.
Agora, vamos aos principais motivos que podem justificar a suspensão do leilão:
- Ausência de notificação de constituição em mora: A notificação de constituição em mora é o primeiro passo no processo de leilão e deve seguir todos os requisitos legais. Se o credor não cumprir corretamente esse procedimento, há possibilidade de suspender o leilão.
- Falta de intimação dos devedores: O credor deve intimar o proprietário sobre a data, o horário e o local do leilão. O descumprimento desse direito pode resultar na suspensão do leilão.
- Ausência de publicação de edital: A lei exige que o credor publique o edital de leilão. Se o credor não divulgar o edital corretamente ou não seguir a forma prevista na lei, o devedor pode solicitar a suspensão do leilão.
- Erro no valor da dívida informado na intimação: Se o valor da dívida informado for diferente do valor real, isso pode levar à suspensão do leilão. Um valor incorreto pode induzir o proprietário a acreditar que não é capaz de quitar a dívida.
- Outros aspectos: Podemos analisar outros detalhes durante uma consulta personalizada.
Como solicitar a suspensão do leilão?
Você deve procurar uma equipe especializada para suspender o leilão. Profissionais qualificados conduzem o processo judicial necessário para garantir a suspensão.
Dessa forma, a vantagem de contar com uma equipe experiente é garantir uma abordagem focada nos resultados que atendam aos seus interesses.
Além disso, o proprietário deve reunir alguns documentos básicos, que serão necessários para dar entrada na ação judicial. Para isso, você pode conferir quais são esses documentos [aqui]. Consequentemente, a entrega rápida desses documentos pode acelerar o processo e o provimento dos pedidos.
Agora que você está ciente dos seus direitos, não perca tempo. Faça valer seus direitos e recupere seu imóvel e seus investimentos.